입주권 막았더니 분양권 금값 양도세 폭탄

이번 8·2부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 "예상을 뛰어넘는 초고강도 충격요법"이라며 놀라움을 감추지 못했다.
그동안 정부가 '선별적 핀셋 규제'를 앞세워 11·3대책에서 약강도, 6·19대책에서 중강도 수준의 규제를 해왔기에 이번에 고강도 대책이 나올 것으로 예상했지만 예상을 훨씬 뛰어넘는 수준의 전방위 종합대책이 총망라됐다는 것이다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "이번 대책은 12년 만에 나온 초고강도 대책으로 주택정책의 패러다임을 전환하는 것"이라며 "주택시장의 갭투자 등 투자수요가 줄면서 시장의 트랜드도 완전히 바뀔 것"이라고 말했다.

다주택자에 대한 세제를 대폭 강화하고, 주택담보대출이나 집단대출 등 대출 규제를 강화하는 등 강력한 수요 규제로 인해 주택 투자 욕구가 사전에 차단되면서 주택 구매 수요도 줄어들 것이라는 전망이다.

 

 

 

8ㆍ2부동산 대책에 세무조사까지 다주택자를 겨냥한 정부의 칼날이 숨돌릴 틈 없이 휘몰아치면서 강남 아파트 단지가 공포에 떨고 있는건사실이다.. 일부 급매물이 나왔지만 오히려 이로 인해 적정한 시세를 가늠하기는 더 어려워진 모습이다.

 9일이면 조합원 지위 양도가 금지되는 반포주공 1단지는 그나마 거래가 이뤄진 몇 안되는 재건축 아파트다. 전용84㎡는 호가보다 2~3억원 떨어진 가격에 거래가 됐다. 하지만 이를 본격적인 가격 하락으로 단정 짓기는 어렵다

 

그러나 분양권시장은 좀 이야기가 다르다.

정부가 8·2부동산 대책을 통해 입주권 거래를 옥죄면서 기존 분양권 희소성이 높아지고 있다. 입주 전 기존 재건축 단지에 입성하기 위해선 분양권밖에 뾰족한 대책이 없는 탓이다. 분양권 보유자들은 매도자 우위시장이 형성되면서 느긋하게 상황을 예의주시하고 있다.
8일 국토교통부에 따르면 투기과열지구에선 관리처분계획인가 후부터 소유권이전 등기시까지 도시정비사업 입주권(조합원 분양권) 전매가 금지된다. 또 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한이 종전보다 강화된다.
정부가 입주권 전매를 통한 투기수요 유입을 차단하겠다고 밝히면서 강남 재건축 추진 단계 단지에선 수억원 하락한 매물이 등장하고 있다. 실제 반포주공1단지 전용면적 84㎡는 8·2 부동산 대책 발표 이후 3억원가량 낮아진 급매물이 등장했다.

반대로 입주권 거래가 묶이면서 분양권 보유자들은 매물을 거둬들이고 있다. 분양권에 '양도세 강화' 대책을 내놓았지만 약발이 먹히지 않고 있는 것으로 보인다. 높은 희소성을 바탕으로 추가 시세상승에 대한 자신감이 나타나고 있는 것으로 풀이된다.

 

정부는 분양권 투기를 막기 위해 내년부터 8·2부동산 대책에 따라 분양권 전매시 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%을 일괄적으로 적용한다. 올해까지는 Δ1년이내 50% Δ1년이상∼2년미만 40% Δ2년이상 6∼40%으로 차등 적용된다.
문제는 분양권 보유자들이 양도세 상승을 크게 신경 쓰지 않고 있다는 점이다.

다운계약서가 만연해있는 상황에서 실제 매도자들이 부담하는 금액은 생각만큼 높지 않다. 또 양도세를 매수자가 부담하는 분양권 시장 구조에서 급하게 매물을 내놓을 이유가 없는 게 현실이다

 

 

 

업계에선 절대적인 분양권 매물이 적다는 점이 매도자 우위 시장으로 이어지고 있다고 분석했다. 일반적으로 재건축한 단지에서 일반분양은 전체 가구수 대비 20∼30% 불과하다. 입주권 확보를 위해선 수억원의 초기 자금이 필요한 것도 분양권 거래를 부추기는 이유다.

 

9월부터 각종 법률과 시행령 개정에 따라 추가적인 규제가 진행된다.

먼저 주택법 시행령 개정에 따라 민간택지에 분양가 상한제 적용된다. 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 시행령 개정을 통해선 재건축 조합원의 지위 양도제한이 강화된다. 도정법 개정안 발의를 통해 재건축 조합원의 분양권 전매 제한도 추진된다.

국토부는 9월 중 정비사업 임대주택 건설비율 고시도 개정해 현재 0%인 재개발 임대주택 공급 최소 의무비율을 서울은 최소 10%, 그 외 지역은 5%로 높인다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사도 9월부터 중도금 대출보증(9억원 이하)을 1인당 통합 2건 이하에서 가구당 통합 2건 이하로 제한한다.

투기적 주택수요를 막기 위해 자금조달계획 등의 신고 의무화 제도도 9월부터 적용된다. 청약 1순위 자격요건 강화와 가점제 적용확대, 가점제 당첨자 재당첨 제한 등의 규제도 9월 주택공급규칙 개정을 통해 추진된다.
하반기 중엔 금융위원회의 감독규정이 개정돼 투기과열지구와 투기지역 내 LTV·DTI 한도를 기본 40%로 조정하고 이미 주담대를 1건 이상 보유한 가구가 추가 주담대를 받을 경우 그 한도를 30%까지 줄인다.

국토부의 경우 하반기에 건축물 분양법 개정안을 발의해 투기과열지구와 조정대상지역 내에서 오피스텔의 전매제한 기간을 '소유권 이전등기시까지'로 변경하고 거주자 우선분양을 적용한다.  

일정 규모 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우 인터넷 청약을 실시하는근거규정을 마련하는 한편 사업자가 분양수익률 산출근거를 명시하도록 하도 허위·과장광고에 대해서는 과태료 등 벌칙규정도 신설한다.

이밖에 내년엔 조정대상지역 내 분양권 양도에 대한 세금도 강화된다. 현재 분양권 보유기간에 따라 적게는 6%에서 많게는 50%의 세율이 적용되는데 앞으로는 50%로 일원화하기로 했다. 이는 내년 1월1일부터 양도하는 분양권 전매부터 적용된다.

정부는 집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일을 용납하지 않을 것이라는 강한 입장이다

 

양도소득세란

양도소득(capital gains)이란 일정한 시간의 경과에 따라 경제적 가치가 증가한 자산을 양도함으로써 발생하는 이득을 말한다. 양도소득세는 양도소득에 부과하는 조세이다. 소득세법에서 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미한다. 양도소득세는 재정수입 확충보다는 부동산 투기 억제 목적으로 신설된 측면이 강하다.

양도소득세는 1967년 11월 29일 법률 제1972호로 제정 공포되어 1968년 1월 1일부터 1974년 12월 31일까지 투기억제세라는 명칭으로 토지만을 과세대상으로 하였으며, 적용대상지역도 서울 등 대도시와 부동산투기가 심한 일정지역에 한하여 적용하였다. 그 후 1975년부터 소득세법상의 양도소득세라는 명칭으로 변경하여 현재에 이르고 있다. 거주자는 소득세법에 따라 양도소득에 대한 납세의무를 지지만 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 등은 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

 

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