다주택자 은행 정부 돈줄압박 임대사업완화하나?

1.금융당국이 8·2 부동산 대책 후속조치로 투기지역이나 투기과열지구 뿐 아니라 경기도와 인천, 부산 등 전국에서 다주택자의 자금줄을 바짝 죄고 있다.

시중은행들도 다주택자인 경우 서울 강남 4구 등 11개 구와 세종 등 투기지역에서 추가대출을 받으려면 2년 이내 기존주택을 처분하라며 대출승인요건을 강화했다.금융감독원은 최근 각 금융기관에 보내는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 세부 시행방안 행정지도를 변경했다고 6일 밝혔는데요.

투기지역이나 투기과열지구가 아닌 조정대상지역과 수도권에서 주택담보대출을 1건 이상 보유한 다주택자는 추가로 대출을 받을 때 LTV·DTI 규제가 10%포인트씩 강화된다.이에 따라 조정대상지역에서 다주택자의 DTI는 현행 50%에서 40%로, 수도권에서는 60%에서 50%로 하향조정된다.

다만, 차주가 기존 주택담보대출의 전액 상환을 조건으로 신규 대출을 신청하는 경우 강화된 DTI 규제가 적용되지 않는답니다.조정대상지역은 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 6개시와 부산 해운대·연제·동래·수영·남기장·부산진 등 7개구이다.

그 이외 전국 모든 지역에서도 LTV 규제가 기존보다 10%포인트 낮아집니다. 이는 관계부처 합동으로 발표한 8·2 부동산대책과 은행업 감독규정 등 5개 감독규정 일괄개정 규정변경 예고에 따른 후속조치다.

 

다주택자가 대출을 받기가 투기지역이나 투기과열지구 뿐 아니라 전국에서 더 까다로워지는 것인데.시중은행도 다주택자에 대한 추가 대출승인 요건을 강화했다.시중은행은 대출을 받아 투기지역이나 투기과열지구에 아파트를 사는 다주택자는 기존주택을 처분한다고 약속해야만 대출승인을 해주는 것으로 확인됐다.

KB국민은행은 주택담보대출이 있는 고객이 투기지역이나 투기과열지구의 주택담보대출을 신청하는 경우 기존주택을 2년 이내에 처분하는 조건(특약)으로 승인하라고 각 지점에 지침을 내렸다고 밝혔다.

신한 우리 KEB하나 농협 등 다른 은행 역시 다주택자에 대한 비슷한 내용의 대출규제를 시행 중이다. 다만 적용 기준이 투기지역 주택담보대출에만 맞춰져 있어 국민은행보다는 한 단계 완화된 수준이라고 볼 수 있다.

대출 연장에도 조건이 붙었다. 투기지역을 포함한 아파트 담보대출이 두 건 이상인 상태에서 투기지역 대출건을 연장하려면 다른 한 건에 대해서는 1년 안의 대출 상환을 약속해야 한다. 국민은행은 투기과열지구도 조건에 포함했다.

주택담보대출로 지방 도시에 집을 산 고객이 투기지역인 서울 강남구의 아파트를 사기 위해 주택담보대출을 받으려면 지방의 집을 2년 이내에 팔아야 하는 셈이다.

 

이런경우는 어떻게 될까 투기과열지구에 집을 1채 보유 중이고 주택담보대출이 남아있다. 이번에 같은 지역에 다른 집을 사서 이사를 가려고 한다. 새 집을 담보로 대출을 받아야 하는데, 이 경우 LTVㆍDTI는 40%인가 30%인가.어려워하지말자,

40%이다. 원래는 투기과열지구에서 주택담보대출을 이미 보유한 사람이라면, 추가 주택담보대출은 LTVㆍDTI 30% 적용을 원칙으로 한다. 하지만 예외가 있다. 질문자처럼 이사를 가려는 일시적 1가구 2주택자의 경우, 기존 주택담보대출의 전액 상환을 조건으로 신규 대출을 신청한다면 LTVㆍDTI 40%를 인정해준다.

 

 

 

 

투기과열지구에 주택담보대출을 보유하고 있는데, 같은 집을 담보로 추가 대출을 받으려고 한다. 두 대출 금액을 합쳐도 집값의 40%가 안 된다. 이런 경우 LTVㆍDTI는 얼마가 적용되나.“LTVㆍDTI 각 40%를 적용한다. 원래는 투기과열지구에 대출이 1건 있으면 추가 대출엔 LTVㆍDTI 30%가 적용된다. 하지만 같은 담보로 LTV 40% 범위 내에서 취급하는 추가대출이라면 예외적으로 40%를 적용해준다

투기과열지구에서 지난달 아파트를 사려고 매매계약을 맺었다. 그런데 잔금은 다음달에나 치를 예정이다. LTVㆍDTI 상한은 얼마일까알아보자.투기과열지구 지정일은 3일이므로. 그 이전, 즉 2일까지 매매계약을 맺었다면 예외규정에 따라 종전의 LTVㆍDTI를 적용받을 수 있다. 애초엔 2일까지 대출신청을 한 사람만 예외로 인정해주려고 했지만 민원이 빗발치자, 금융당국이 예외사례 범위를 넓혔다. 단, 대출 신청 시점에 무주택자이거나 기존 주택을 처분키로 한 1주택자여야만 한다. 따라서 다주택자가 아닌 실수요자라면 LTV 60%, DTI 50%를 적용 받을 수 있다

2.임대사업 등록 완화해 다주택자 숨통 터준다

8·2 부동산 대책과 고강도 세무조사를 통해 다주택자를 압박하고 있는 정부가 임대사업자 등록을 활성화하기 위한 혜택 확대에 나섰다. 준공공임대주택 등록을 유도해 부동산 시장 정상화와 임대주택 시장 양성화라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 의도다.

국토교통부는 일반임대를 임대기간 중 준공공임대로 전환할 수 있도록 허용하는 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행령 개정 작업이 마무리돼 조만간 시행될 예정이라고 6일 밝혔는데요. 관련 입법예고는 올해 초 이뤄졌으며 현재 법제처 심사만 남겨둔 단계입니다.

 

현행 민간임대주택은 4년짜리 일반임대와 8년짜리 준공공임대로 나뉘는데. 일반임대도 취득세나 보유세, 소득세 경감 혜택이 있지만 양도소득세 절감 혜택은 준공공임대가 훨씬 크다. 전용면적 85㎡ 이하 주택을 준공공임대로 등록해 10년 이상 계속 임대하면 양도소득세가 100% 감면된다. 이 혜택은 당초 올해 말 일몰될 예정이었으나 2020년 말까지로 연장됐다. 이와 함께 보유기간에 따라 양도세를 면제해주는 장기보유특별공제에서도 임대사업자는 추가 혜택을 받는다.

8·2 대책에 따라 청약조정지역 내 다주택자는 양도세가 중과되고 장기보유특별공제에서 배제되지만 임대사업자로 등록하면 혜택을 유지할 수 있다정부는 다주택자에 대한 규제를 강화하지만 임대사업자로 등록할 경우 숨통을 틔워준다는 입장이다추가적인 세금 감면, 주택도시기금 저리 금융 지원 등의 인센티브도 예상된다.