민간택지 분양가상한제는 고분양가를 막을까

민간택지 분양가상한제

 

국토교통부가 8일 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 ‘투기과열지구 지정 요건보다 다소 높은 수준’에서 정하겠다고 밝히면서 일반분양을 앞둔 강남 재건축 아파트들이 고심에 빠졌다

서울 강남권 재건축 단지와 청약 인기지역을 중심으로 이어졌던 고분양가 행진을 차단해 주택시장을 안정시키겠다는 취지로 상한제를 도입하겠다는 것인데, 과거에 이 제도가 도입됐을 때 분양가 안정화에 효과가 있었는지 불투명해 실효성 논란이 이어질 전망이다. 분양가를 낮추기보다 ‘꼼수 분양’ 등 부작용만 양산했다는 지적도 만만치 않다

 

 

분양가 상한제란 무엇일까
아파트 분양가를 산정할 때 택지비와 기본형 건축비, 가산비 등에 연동시켜 책정함으로써 수요자들이 일정부분 원가를 알아볼 수 있도록 하는 방식이다. 땅값은 '감정가+α'로 산정하고 건자재값 변동을 감안한 건축비에 가산비를 더해 주택건설업체가 분양가를 정하면 지방자치단체의 심의를 받아 결정된다.

정부가 조성하는 공공택지에 건축되는 아파트는 물론 민간택지에 짓는 아파트도 적용된다. 재개발이나 재건축 아파트, 주상복합아파트에도 분양가상한제가 적용되고 있다. 2005년 집값이 급등하자 공공분양주택에 도입한 뒤 2007년 민간 물량까지 확대했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기가 침체되면서 정부는 분양가 상한제 폐지 대신 공공주택에 한해 적용하는 ‘분양가 상한제 탄력적용’으로 관련 규정 완화를 추진 중이다.

 

 

 

좀더 자세히 역사를 알아보면

주택경기를 살리기 위해 취해진 분양가 자율화는 2000년대 초반 주택경기 회복과 함께 또다시 분양가 급등으로 이어졌다. 고분양가로 주변 주택가격이 상승하고 다시 분양가를 올리는 악순환이 나타난 것이다. 당시 분양가 자율화 이후 서울 지역 아파트 평균 분양가는 1998년 512만원에서 2006년 1546만원으로 급상승하자, 분양가 규제의 목소리가 다시 힘을 얻기 시작했다. 이에 정부는 2005년 3월 9일 분양가상한제를 다시 도입하게 되었다. 정부는 무주택 서민의 주택마련 곤란, 건설업체 폭리 등의 문제점을 제기하며, 공공택지에서 건설·공급되는 주거전용 85㎡ 이하 주택은 택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 직접 규제하게 되었다. 또한, 판교 신도시와 은평 뉴타운의 고분양가에 대한 논란이 이어지며 민간아파트에 대한 분양가공개 요구 목소리가 높아졌다. 2006년 2월 24일부터는 분양가상한제 주택을 공공택지에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하 주택뿐만 아니라 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택에 대해서도 적용하게 되었으며, 2007년 9월 1일부터는 주택법 제38조 개정(2007년 4월 20일)에 따라 일반에게 건설·공급되는 모든 공동주택에 대하여 분양가상한제를 적용하게 되었다

분양가상한제적용주택[分讓價上限制適用住宅 ]이란 
주택건설 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택(도시형 생활주택은 제외)을 분양가격=기본형건축비+건축비 가산비용+택지비의 산정방식으로 산정한 분양가격 이하로 공급하는 주택을 말한다. 여기서 기본형건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구분한다.

 

 

 

분양가의 역사는 획일적 규제와 자율화가 가져온 부작용을 여실히 보여준다. 가격 안정을 위해 분양가를 획일적으로 규제하면 공급이 줄어드는 한편 시세차익을 노린 투기꾼이 몰려들어 가격이 올라갔다. 반면 공급을 늘리기 위해 분양가를 자율화하면 분양가 급상승, 그리고 전반적인 집값 상승을 가져왔다.

이와 같이 분양가상한제가 적용되면 분양가 상승을 억제하고 주변시세보다 싸게 분양받을 수 있기 때문에 주택가격 상승을 억제할 수 있는 효과도 있으나, 앞서 살펴본 바와 같이 채산성 악화로 인해 신규주택 공급을 위축시키고, 시세차익을 노리는 투기장이 될 수도 있다는 반론도 있다.

특히, 2008년 글로벌 금융위기 이후 분양시장 침체가 심화되자 분양가상한제의 폐지가 제기되고 있으며, 정부도 입법추진한 폐지법안이 2009년 발의된 뒤 3년 넘게 국회에 계류되어 결론을 내리지 못하고 있는 상황이다

 

아직 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 나오지 않았지만 정부가 벼르고 있는 만큼 적어도 강남권은 시행 가능성이 크기 때문이다. 상한제가 적용되면 주변 시세사 아닌 땅값과 건축비를 기준으로 분양가를 매겨야 해 조합이 분양가를 높여 조합원 사업비 부담을 줄이는 게 어려워진다. 강남구 개포동 시영·주공4단지, 서초구 반포동 신반포6차 등이 일반분양을 준비하고 있다.