양도소득세 비과세 방법은

다주택자에게 양도세 폭탄을 던진 8.2 부동산 대책으로 임대사업자 전환에 대한 관심도 높아지고 있다.

 

8.2 부동산 대책 발표로 다주택자들이 고민에 빠졌다. 대책의 초점이 다주택자들에게 맞춰져 있고 당장 내년 4월 1일부터는 지역에 따라 지금의 2배가 넘는 양도소득세를 내야 할 처지다. 전문가들은 대출이 많은 주택, 세금이 많이 늘어나는 지역에 보유한 주택을 중심으로 포트폴리오를 정리할 필요가 있다고 입을 모았다.

주택 이상일 경우 조정대상지역 내 보유자의 양도세가 가장 많이 늘어난다"면서 "투기지역인 서울 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시는 지정 이후 곧바로 세율이 10%포인트 올랐기 때문에 오히려 차이가 적다"고 말했다.

투기지역으로 지정되면 양도세에 10%포인트의 가산세가 부과된다. 내년 3월 31일까지 장기보유특별공제가 적용되는 것을 감안하면 격차가 크게 난다는 얘기다.

우리은행에 따르면 투기지역이 아닌 조정대상지역에서 3주택 보유자가 10년 이상 보유한 주택을 5억원의 시세차익으로 팔 경우 내년 3월 31일까지 내야 하는 양도세는 1억2400만원이다. 하지만 내년 4월 1일 이후에는 최고 20%포인트의 가산세가 적용되고 장기보유특별공제가 없어지기 때문에 양도세가 3억40만원으로 두배 이상 급증한다.

투기지역에서는 내년 3월 31일까지는 1억6200만원, 4월 1일 이후는 다른 조정대상지역과 동일하게 3억40만원이 적용된다.

갭투자자 대재앙 올 수도있다고한다.전문가들은 유동성이 부족한 갭투자자들을 중심으로 포트폴리오를 정리할 필요가 있다고 강조한다.자본수익률이 떨어질 가능성이 크기 때문에 대출이 많은 다주택자들은 조심해야 한다"면서 "앞으로 5년간은 부동산 규제가 강화되기 때문에 많이 오른 지역을 중심으로 선택을 할 필요가 있다"고 강조했다. 다만 "대출이 적거나 장기적으로 보유할 계획이 있다면 계속 가지고 가는 것도 나쁘지 않다"고 덧붙였다.지나치게 공격적인 갭투자자들은 빠르게 움직여야 한다.

임대주택으로 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 임대소득 노출에 대한 부담감은 있지만 전문가들은 하는 게 낫다고 입을 모은다. 특히 임대 고소득자의 경우 10년 이상 장기보유할 계획이고 상속이나 증여를 고민 중이라면 법인사업자로 등록하는 방안도 고려해볼 만하다

세무 전문가들은 일단 급하게 자금이 필요한 상황이 아니라면 좀 지켜보라고 조언하고 있다. 내년 4월1일 양도분부터 다주택자를 대상으로 양도세를 중과하기 때문에 4~5년 내에 팔 계획이라면 내년 4월1일 이전에 팔고 더 보유할 계획이라면 일단 두고 보라는 것이다

 

 

 

만일 일정 기간 지난 후 팔아야 하는 상황이 생기면 임대사업자로 등록하는 방법을 권하고 있다. 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 납부하지 않아도 되고 6년 이상 임대할 경우 양도세가 2~10% 공제되기 때문에 굳이 안 할 이유가 없다는 게 세무사들의 조언이다.  

현 정부의 부동산정책을 보면 임대사업자로 등록하는 법 외에 다른 방법이 없다”며 “아마 임대사업자 등록 비율이 일정 수준에 못 미치면 등록을 강제하는 방안을 마련할 것”이라고 말했다.  법인사업자로 등록도 고려해볼 만 하다. 법인이 부동산을 소유하고 임대소득을 얻는 주체가 되는 반면 개인은 법인의 주주가 된다.  물론 법인을 설립하는 과정에서 등기비용, 정관작성비용, 주금 납입 후 등록면허세 등 초기 비용이 발생한다. 개인사업자와 법인사업자 모두 부동산을 구입할때 4.6%를 취득세로 내지만, 법인사업자의 경우 수도권 과밀억권역에서 부동산을 취득할 때 9.4%의 중과세율이 적용돼 불리하다. 

 

그럼에도 불구하고 법인사업자의 장점은 임대소득에 대해 법인세를 부과한다는 점이다. 개인이 임대소득을 얻으면 종합소득세 대상에 포함되고, 이 종합소득세는 지방소득세를 포함해 6.6~44%의 누진세율을 적용한다. 구간도 6단계로 촘촘하다. 반면 법인세는 11~22%의 세율을 적용하며 구간도 3단계 밖에 되지 않는다. 과세표준 역시 법인세는 2억원까지 11%의 세율을 적용하는 반면 종합소득세는 41.8%의 세율을 적용해 같은 소득에도 법인세가 적다.

 

 

 

법인의 경우 대표자 급여와 퇴직급여 등을 비용으로 인정받을 수 있고, 사업 확장을 위해 토지 형질변경 같은 인허가를 받을 때에도 법인사업자가 유리하다. 자금 조달에서도 주식발행, 회사채 발행 등 다양한 수단을 동원할 수 있다. 

다만, 법인사업자의 주주인 개인이 임대소득을 가져가려면 배당을 받아야 하는데, 배당을 포함한 개인 금융소득이 2000만원 이하면 15.4%의 세금을, 2000만원 초과되는 금액은 6.6~44%의 초과 누진세율을 적용해 세금을 내야 한다. 

때문에 당장 배당을 받지 않고 상속이나 증여를 할 계획이라면 법인사업자가 유리하다. 개인사업자는 상속이나 증여할 때 세금을 내야하지만 법인사업자의 경우 배당을 받지 않고 주식을 일부 증여한 뒤 자녀에게 일정 금액 이하로 배당하면 세금을 아낄 수 있습니다.

양도소득세 비과세는 이렇다

양도소득세를 비과세 받는 방법은 다양하다. 다만, 세법은 투자수요자가 아닌 실수요자관점에서 비과세 제도를 유지하고 있으므로 먼저 나의 입장이 실수요자인지 아닌지를 구분할 필요가 있다.

● 1세대 1주택자 : 전국적으로 2년 이상을 보유하면 된다. 참고로 당해 주택에서 거주를 하지 않아도 비과세를 적용한다.

● 1세대 2주택자 : 이사나 결혼 등의 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우가 있다. 이렇게 2주택이 된 상태에서 양도를 하면 원칙적으로 과세를 하지만 부득이한 측면이 있으므로 양도한 주택이 비과세 요건을 갖추고 처분기한(이사는 3년¹⁾, 결혼 등은 5년)을 갖추면 비과세를 적용한다.

참고로 2006년 이후부터는 재건축·재개발 아파트의 입주권(2006년 이후 연도에 관리처분을 받거나 취득한 입주권에 한한다. 따라서 2005년 이전의 것과 일반 분양권은 제외한다)도 주택을 보유한 것으로 본다. 따라서 이 입주권도 위와 같은 비과세 요건에 해당하면 비과세를 받을 수 있다. 예를 들어 입주권이 1개 있는 경우에 보유 기간 2년 등을 채웠다면 이 역시 비과세가 된다. 새로운 주택을 구입한 날로부터 3년 내에 비과세 요건을 갖춘 입주권을 양도했더라도 비과세를 받을 수 있다.

 

 

양도소득세 감면도 좋은 방법이다

주택의 경우 주로 외환위기 시절에 임대를 하거나 신축된 주택을 보유한 경우에 폭넓게 적용한다. 임대주택은 대부분 2000년 이전에 임대를 시작한 것으로 기본적으로 5채 또는 2채(이 중 한 채는 신규분양된 것이어야 함)가 된다면 감면을 받을 수 있는 확률이 올라간다. 한편 조세특례 기간 내에 조합원이 사용승인을 받은 주택과 최초 분양을 받은 사람은 광범위하게 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 여기서 조세특례는 대체적으로 1998년 5월 22일 이후부터 2003년 6월 30일(서울, 과천, 5대 신도시는 2002년 12월 31일)까지 계약한 신축주택이어야 한다.

주택 중과세제도는 폐지되었다

한동안 부동산 시장을 괴롭혀오던 주택 중과세제도가 2014년에 영구적으로 퇴출되었다. 그러나 토지의 경우에는 규제를 계속하는 차원에서 폐지가 되지 않았다. 다만, 종전에 적용되던 세율 60%는 삭제되는 대신 6~38%에 10%포인트를 가산하는 식으로 세율이 변경되었다. 이러한 중과세세율은 2015년부터 적용될 예정이다