과연 임대사업자 등록 의무화 될까요?

8·2 부동산 대책의 주 타깃은 다주택자들입니다. 물론 투기형 다주택자들이죠. 정부가 이들 다주택자에게 제시한 선택지는 두 가지입니다. 우선 투자 목적으로 보유한 집을 팔거나, 팔기 싫다면 공식 임대사업자로 등록해 투명하게 세금을 내라는 겁니다. 특히 임대사업자 등록을 자진해서 하지 않으면 의무적으로 강제할 가능성이 높아졌습니다

 

 

 

정부가 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 갭투자자 등 다주택자를 압박하는 가운데 국회에 발의된 민간 임대주택의 후속 규제 법안에 관심이 쏠리고 있습니다. 국회에 계류 중인 이들 법안이 통과되면 임대 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있어서인데요. 현재 3주택 이상 소유자의 임대주택 등록을 의무화하고 임대주택에 세금 인센티브를 강화하는 법안이 여당 의원을 중심으로 발의돼 있습니다. 임대료 증액 상한선을 연 5%에서 연 2.5%로 낮추는 법안도 제출돼 있는 상황이구요. 향후 정부가 내놓을 임대정책의 윤곽을 가늠해볼 수 있다는 점에서 눈길을 끕니다.

 

임대주택 등록 의무화

작년 8월 민홍철 더불어민주당 의원은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안’을 대표 발의했습니다. 1가구 3주택 이상 소유자면서 1주택 이상을 임대하려는 사람은 임대사업자 등록을 의무화하고, 이를 위반하면 500만원 이하의 과태료를 부과하고 국세청에 그 대상자와 부과사실 및 이유를 통보하도록 하는 것이 주된 골자입니다.

다가구주택 중 독립된 출입문을 갖추고 다른 가구와 공동으로 점유하지 않는 건물 부분을 1주택으로 간주하는 내용도 담겨 있습니다. 이 중 3가구 이상을 임대할 수 있는 다가구주택에서 1가구 이상 임대를 놓으면 임대사업자 등록을 의무화하도록 했다.

민홍철 의원실 측은 “임대주택 등록 의무화를 통해 임대소득의 과세 투명성을 높이고 민간 임대 시장 규모, 거래량, 거래가격 등 임대주택 데이터를 확보해 정책 수립을 위한 기초자료로 활용할 수 있다”고 발의 배경을 설명했습니다.

이 법안은 국회 국토위원회 소위원회에 계류돼 있다. 민주당이 당론으로 추진했지만 지난해 국회 소위 심사 당시 정부의 거센 반발에 부딪쳤구요. 지난해 12월21일 열린 국토교통소위 심사에서 김경환 당시 국토부1차관은 “임대주택 등록을 의무화하면 민간임대주택 공급이 위축될 수 있다”며 반대해왔는데요

 

하지만 이제 분위기가 달라졌다는 게 국회 안팎의 평가입니다. 새로 출범한 문재인 정부가 임대료 소득에 과세 의지가 강하기 때문이다. 이 법안의 공동발의자 중 한 명인 김현미 국토교통부 장관은 다주택자 압박을 주도하고 있는데요

 

 

김현미 장관이 발의해 국회 기획재정위원회 조세소위에 계류 중인 ‘조세특례제한법 개정안’도 주목받고 있습니다.

이 법안은 임대사업자에 대해 민간매입임대주택은 소득세·법인세를 50% 줄여주고, 준공공임대주택(8년 임대) 및 단기임대주택(4년 임대)은 면제해주는 내용이다. 임대사업자가 아닌 1~2주택자가 임대에 관한 사항을 등록하면 소득세·법인세를 2년차까지는 20%, 3년차부터는 30% 줄여주는 방안도 담고 있습니다.

등록된 민간임대주택에 적용되는 연 5%의 임대료 증액 상한선을 낮추는 법안도 발의돼 있습니다

 

외국의 임대사업자등록 상황

전국에 집을 두 채 이상 보유한 다주택자는 187만명으로, 이 중 임대사업자로 등록한 비율은 7% 수준에 불과합니다.90% 이상은 전·월세 등 임대소득이 얼마나 되는지, 세금은 제대로 내고 있는지 파악이 되지 않고 있다는 겁니다.

 

우리나라와 달리 미국은 대부분의 다주택자가 임대사업자로 등록하고 있습니다.임대사업자로 등록해서 집주인의 정보를 공개하지 않으면 임차인을 구하기 어렵도록 제도를 설계했기 때문입니다.일본 역시 다주택자 보유 주택의 80% 이상을 임대주택 전문기업이 관리하기 때문에 임대소득과 세금이 비교적 투명하게 공개됩니다.

 

 

우리나라의 다주택자가 임대사업자 등록을 꺼리는 건 세원이 고스란히 노출되는데다 연간 임대료 상승폭이 5%로 제한되기 때문입니다.정부도 이런 점을 감안해 임대사업자에게 양도소득세는 물론 취득세·재산세·종합부동산세 등의 감면혜택을 주고 있습니다.

여기에 향후 세제와 사회보험 등에서 추가로 인센티브를 주기로 했습니다.그러나 정부는 이 같은 유인책에도 불구하고 등록실적이 저조하면 일정 주택 수 이상을 보유한 다주택자를 임대사업자로 의무 등록시킨다는 방침입니다

 

3주택자, 임대사업자 등록 고려 시기

전문가들은 지금이 3주택자들이 임대사업자 등록을 신중하게 고려해야하는 시기라고 조언한다. 8.2 부동산 대책으로 내년 4월부터 3주택자들의 주택 매매에 따른 양도소득세가 최대 60%까지 높아지기 때문이다.

최근 매매가 둔화되고 있는 서울 지역 부동산 시장의 동향도 3주택자들의 임대사업자 등록을 유도하고 있다. 8.2 부동산 대책 발표 이후 일부 재건축 매물가격이 약 3억원 하락하는 모습을 보이고 있다. 주택 구매자들은 추가 가격 하락을 기대하며 당분간 매수에 소극적일 것으로 예상된다

 

그러면 임대사업자 등록 및 혜택은?

다주택자들이 임대사업자로 등록하는 방법은 간단하다. 임대주택이 위치한 지방자치단체에서 임대사업자로 등록한 뒤 해당지역 세무서에 임대 주택을 신고하면 된다.등록 임대사업자는 의무 임대기간에 따라 일반 주택 임대사업자(이하 일반 사업자)와 준공공 주택 임대사업자(이하 준공공 사업자)로 나뉜다. 일반 사업자는 4년, 준공공 사업자는 8년이 의무 임대기간입니다.

등록 임대사업자는 임대료 5% 인상 제한과 임대수익에 대해 세금이 부과된다. 그러나 내년 말까지 연간 2000만원 이하 임대 소득이 비과세된답니다.

사업자별로는 일반 사업자는 취득(전용면적 60㎡이하 면제)·재산세 감면(전용면적 60㎡이하 50%, 60~85㎡이하 25%), 임대 소득세 30% 감면 혜택(기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡이하 1채 이상)이 주어진다. 향후 임대주택 매매에서도 양도소득세 중과 면제, 장기보유특별공제 혜택이 제공된다.

준공공 사업자는 일반 사업자 보다 혜택이 크다. 양도세는 10년 임대 시 면제(기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡이하, 취득후 3개월 내 매입, 2020년까지 매입)다. 임대 소득세 75%(기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡이하 1채 이상), 취득세 면제(전용면적 60㎡이하), 재산세는 전용면적별로 50%에서 면제다.

국토부는 다주택자들의 임대사업자 등록을 확대하기 위해 장기 임대 사업자 전환을 가능하도록 허용할 계획이다. 국토부는 4년 임대의 일반 임대 주택을 8년 임대의 준공공 임대 사업자 전환이 가능한 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’시행령 개정을 추진하고 있습니다.