다주택자 양도세 절세방법은 갭투자자는?

이번 8·2부동산 대책으로 다주택자들의 셈법은 매우 복잡하게 됐다.

전국 아파트 가격 상승세가 주춤해졌다. 정부가 고강도 8·2대책을 내놓으면서 시장 분위기가 가라앉고 있어서다. 서울 집값도 급매물 등장과 관망세가 이어지면서 하락세로 전환됐다는 소식이다.집을 구입하려는 서민에겐 희소식인데

 

 

다만, 청약조정지역내에서 2주택 이상 보유한 다주택자들이 집을 팔 때 양도소득세가 중과됨에 따라 '세금 폭탄'을 맞을 수도 있어 고민이 깊다때문이다. 지금이라도 집을 파는 게 나을지, 판다면 어떤 것부터 정리하는 게 좋을지 고민스럽다.청약조정지역내 주택, 내년 4월 전에 파는 게 유리하다

 

이번 8·2부동산 대책에서 청약조정지역내 2주택 이상 보유한 다주택자의 경우 내년 4월 1일 양도분부터 양도세를 중과하고 장기보유특별공제 혜택을 배제하기로 하면서 세 부담이 커지게 됐다.

현재 양도세율은 비과세 대상을 제외하고 주택수와 관계없이 양도차익에 따라 6∼40%(기본세율)가 부과되는데 앞으로 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트가 추가돼 16∼50%, 3주택자는 20%포인트 증가한 26∼60%가 부과된다

우리은행 부동산투자지원센터의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석해본 결과, 청약조정지역내 3주택 이상 다주택자는 양도차익이 많을 경우 중과가 시행되는 내년 4월 1일 이전에 일부 주택을 팔아 주택수를 줄이는 것이 유리했다.투기지역으로 묶이면서 3일 이후 양도분부터 10%포인트 가산된 16∼50%의 세율이 적용되기 때문이다2주택자도 내년 4월 전에 파는 것이 세금 면에서 유리하다.

 

비조정지역 주택> 양도차익 적은 주택> 단기보유 주택 순으로 팔아라

청약조정지역, 이외 지역 주택을 혼합해서 보유한 경우 비청약조정지역의 주택을 먼저 팔아 주택수를 줄이는 것이 좋다. 앞으로 2주택은 10%씩, 3주택 이상은 20%씩 중과되는 구조여서 3주택 이상자는 1주택, 또는 2주택으로 줄여놔야 다음 주택을 팔 때 세율이 줄어들기 때문이다. 주택 수를 줄이기 위한 증여도 생각해볼 수 있다. 내년 세법개정안에서 3개월 내에 신고하면 감면해주는 신고세액공제율을 낮추기로 함에 따라 올해 안에 증여하는 게 검토해 볼만 하다.

다만 증여는 세율이 높고 주택가격이 낮을 때 하는 것이 유리한 만큼 추후 집값 하락 가능성 등도 함께 염두에 둬서 시기를 고려해야 한다.다주택자가 주택을 팔지 않고 장기보유할 경우에는 임대사업자로 등록하는 방법이 있다.

 

주택 임대사업자로 등록하는 경우 세원이 노출돼 임대소득세를 꼬박꼬박 내야 하지만 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 혜택이 있고 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다.정부는 이번 8·2대책에서 등록임대주택은 양도세 중과 대상에서 제외해주고, 장기보유특별공제 혜택도 유지해주기로 함에 따라 양도세 부분에서도 임대사업자 등록이 유리하다.

정부가 9월에 발표할 '주거복지 로드맵'에는 임대주택 등록자에 대한 세제, 기금, 사회보험 등과 관련한 인센티브를 확대 방안이 담길 예정이어서 사업 조건은 더 개선될 전망이다.

김중필 세무사는 "단기임대는 4년, 장기 준공공임대는 8년 이상 임대하면 임대사업자 요건을 갖추게 된다"며 "종전에는 소득세와 법인세를 감면받기 위해서는 3가구 이상 임대해야 했지만 이번 세제개편으로 내년부터는 1채 이상 임대해도 감면 대상이 된다"고 말했다.

통계청에 따르면 전국에 2주택 보유자는 148만7천명, 3주택자는 22만8천명, 4주택자는 5만9천명 등이다. 그러나 이들 가운데 얼마나 임대사업자로 전환할 것인지는 가늠하기 어렵다. 전문가들은 정부가 이번 8·대책으로 '채찍'(양도세 중과)과 '당근'(세제·기금 혜택 등) 동시전법을 쓰면서 다주택자의 임대사업자가 크게 늘어날 것으로 보고 있다.

 

갭투자 완전차단가능할까 보유세 강화 전까진 안 팔가능성이 높다.

 

정부가 부동산 시장에서 집값 급등과 투기세력을 차단하기 위한 양도세 강화와 대출제한 등 고강도 규제를 내놓으면서 갭투자자들에겐 위기감이 고조됐다.하지만 보유세 강화가 빠지면서 일부 지역 갭투자자들은 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 내년 4월까지 시간이 있어 일단 관망하며 대응하겠다는 분위기다.

김현미 국토교통부 장관은 갭투자자에게 강력한 경고의 메시지를 전달했다. 그는 "세를 끼고 집을 사고, 또 대출을 끼고 집을 사는 것은 집을 거주하는 공간으로 보는 것이 아니라 투기수단으로 보는 신종수법"이라고 지적했다.

정부는 갭투자를 막기 위해 내년 4월부터 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역내 양도시 양도소득세 비율을 강화한다. 투기과열지구 다주택자에겐 LTV·DTI 비율도 30%로 대폭 한도를 낮춘다. 업계에서도 일단 갭투자자에겐 불리한 여건이 마련됐다고 입을 모았다.

시장에서도 이번 8·2부동산 대책이 나온 직후 반응했다. 갭투자를 원하는 문의는 사라졌고 매도시기를 묻는 투자자들의 전화가 상당했다다만 처음 대책 발표 초기 혼란스럽던 분위기는 차츰 회복하고 있었다. 투자자들은 양도세 부담 대신 월세(반전세 투자자) 수익을 챙기겠다는 의도다. 또 가족 명의로 투자에 나선 이들도 상당해 이번 대책에 큰 부담을 느끼지 않고 있다

 

변수는 보유세 강화다. 다주택자들이 매도를 하지 않은 이상 양도세 강화에 따른 영향권에서 한 발짝 떨어져 있다. 현지에선 정부가 보유세 강화 카드를 꺼낸다면 시장 분위기는 즉시 변화할 수 있다고 설명했다. 일부에선 정부 대책이 고강도로 나온 상황에서 집값 조정에 따른 갭투자자 고민도 늘어날 수 있다고 설명했다. 정부가 추가 규제를 예고한 상황에서 강남 집값 하락이 서울 전체로 확산될수 있다. 갭투자자들이 한번에 무너질 수 있는 가능성은 충분하기 때문이다.